新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

空き家を売却するためには、いくつかの工程があり、注意点も多く存在します。
今回は、空き家を売却する際の注意点と売却の流れ、必要な費用や税金をご紹介します。
空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

 

□空き家を売却する際の注意点をご紹介します！

1つ目の注意点は、空き家をすぐに解体することです。
老朽化が進み、販売することが困難な場合には解体して更地に直すと需要が高まります。

しかし、その解体を自分の判断のみで行ってしまうと売却に失敗してしまうことがあります。
不動産会社に相談せず、自己判断で解体することのないように注意しましょう。

解体費用は、1坪当たり約3万円から5万円かかります。
単純計算で30坪の場合は、約90万円から150万円、50坪の場合は、約150万円から250万円です。
解体費用は、住宅がある場所や隣接する住宅との距離から変わるため、あくまでも目安の坪単価になります。

2つ目の注意点は、瑕疵担保責任でペナルティの可能性があることです。
瑕疵担保責任とは、売主が売買契約時に明らかにしていない欠陥があった場合、買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負うことです。
瑕疵担保責任は、売主が故意に隠していた傷ではなくても、契約時に報告していなかった傷は全て責任を負うことになります。

例えば、住宅に水漏れの問題があり、気づくことなくそのまま売却してしまった場合についてです。
そのまま売却してしまうと、買主が購入後に水漏れに気づき修理を行った際に修理代金を請求されることになります。
空き家を売却する際には、住宅に傷がないか確認することに注意しましょう。

3つ目の注意点は、取得費がわからない場合の譲渡所得税についてです。
相続して得た空き家や長年所有している空き家の売却は、購入時の書類がなく取得費がわからないケースもあります。
取得費がわからない場合には、空き家を売却して得た所得にかかる譲渡所得税が本来の価格よりも高くなってしまうことがあります。

また、譲渡所得税の計算に取得費が関わります。
取得費が大きくなると、売却で得た利益が小さくなるので、譲渡所得税の税率が少なくなる仕組みとなっています。
取得費がわからない場合は、本来の取得費が売却価格の9パーセントでも、売却価格の６パーセントを取得費とするので、実際よりも譲渡所得税が高くなってしまいます。

 

□空き家を売却する流れについてご紹介します！

ここでは、空き家を売却する流れについて、5つの工程をご紹介します。

まずは、空き家の査定を受けます。
空き家を売却する価格には、さまざまな要素が関わってきます。

・建物や土地の状態
・周辺の土地計画
・敷地の道路に接している長さや正面の道路の幅

上記は売却価格にかかわる要素の例になります。
売却する際に、自身の判断で解体やリフォームせずに、不動産売買の知識がある不動産会社に相談しましょう。

次に、不動産会社との間で媒介契約を結びます。
不動産会社にサポートをしてもらう代わりに、売却時に仲介手数料を支払う契約になります。
契約の自由度によって契約内容が異なるので、ご自身の考えを契約時に伝えて契約を結ぶことをおすすめします。

3つ目に、売出しが開始されます。
空き家をそのまま売却する場合には、内覧の対応を行う必要があります。
内覧の対応が厳しい場合は、不動産会社に代わりに対応してもらうケースもあります。

4つ目に、購入希望者と売買契約を結びます。
引き渡しの日にちや、値下げの相談を行う場合もあります。

最後に、引き渡しを行います。
その日までに空き家の中にある荷物を片付けるなどの準備が必要です。
必要な書類もあるので、余裕を持って準備しましょう。

 

□空き家の売却に必要な費用や税金をご紹介します！

先ほどご紹介したように仲介手数料がかかります。
売却額が200万円以下の場合は、売却額の5パーセント、400万円以下の場合は、4パーセント、500万円以下の場合は、3パーセントです。
これらの消費税を足した額が、仲介手数料になります。

次に、相続登記費用も必要な費用です。
空き家を売却すると、相続登記の手続きが必要になります。
相続登記費用は、登録免許税・司法書士報酬・書類取得費のことを指します。
登録免許税が固定資産税評価額の0.4パーセント、司法書士報酬が5万円から8万円、書類取得費が5千円から2万円ほどかかります。

また、売却額が購入額を上回った場合は、譲渡所得税を払う義務が生じます。
その差額から得た利益に税率をかけて計算します。
相続もしくは購入してから5年以上の場合は、15パーセント、5年未満の場合は、30パーセントが税率になります。

 

□まとめ

今回は、空き家を売却する際の注意点と売却の流れ、必要な費用や税金をご紹介しました。
当社は、新潟市周辺で不動産売買を行っております。
不動産売買や空き家の売却でお悩みの方は、当社までお気軽にご相談ください。