新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

今日は市街化区域内の用途地域についてお話です。

用途地域とはその土地にどのような建物を建てて良いのか
エリアを分けるために定められたものです。

全部で１２の地域に分かれています。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域

・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域

・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域

・近隣商業地域
・商業地域

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

以上です。
１番上が住居に適している地域で、建物に対しての規制が厳しいです。
下に行けば行くほど日照の条件や
建物の高さ・敷地に対しての建物の大きさなど規制が緩くなります。
工業とか商業とか書かれているエリアですと、
一見住居が建てられない感じはしますが、
実は最後の工業専用地域以外の地域は住宅が建てられます。

この知識を物件を探す上で役立ててください。

例えば、第一種低層住居専用地域ですと、敷地に対して容積率が
８０％or１００％ですので、３０坪の土地ですと
最大で２４坪or３０坪までの建物しか建てられないのです。
要するに、そのエリアの周りの土地にも同じように規制が掛かっていますので、
敷地に対して大きすぎる建物は建たないということです。
また高さの制限も厳しいので基本的には２階建てまででしょうか。
敷地が広大なら３階建ても建てられますけど～～・・・。

では、その次に第一種中高層住居専用地域ではどうでしょうか？
容積率は２００％になります。
これは、３０坪の土地ですと６０坪の建物が建てられるということです。
敷地に対して倍の建物が建てられるわけですから、
かなり大きな建物になります。
このエリアですと、３階建ても可能ですね。
現状は日当たりが良かったのに、前の家が２階建てから３階建てに
建替えちゃって日当たりが悪くなったなんてことも考えられます。
ただ、悪いことだけではありません。
３階建てまで建てられるということは、敷地がそんなに広くなくても
大きい建物が建てられるので、土地代が安く済むということです。
狭い土地を安く買って３階建てを建てれば、
建物の大きさは第一種低層住居専用地域では
不可能だった広さを確保できます。

また、地域が下に行くほど、住宅以外の物が
周りに建つ可能性が出てきます。
準住居～工業地域ですと規模に違いがあるものの
工場が建てられますので、近くに工場が建っても文句は言えません。

さらに気をつけて頂きたいのが、
この用途地域は都市計画図という特別な地図でないと分かりません。

道路を挟んで向かい側から用途地域が違うこともあります。
よくよく調べる必要がありますね。