新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

不動産売却を検討されている方にとって、契約不適合責任の内容と注意点を把握しておくことは大切です。
契約内容と建物の状態が違えば、買主に対して責任を負わなければいけません。
以前は瑕疵担保保険と呼ばれていましたが内容も変更されておりますので、売主の方も買主の方も今一度この記事で内容を確認しておきましょう。

 

□契約不適合責任とは？

契約によって売主が相手に引き渡したものが、契約内容に反して品質や種類に不備があった場合に、売主が相手に対して負わなければいけない責任のことを不適合責任と呼びます。
2020年の4月1日に改正民法が施行され、それまでは「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」の代わりでした。

「契約不適合責任」は「瑕疵担保保険」よりも中身がブラッシュアップされております。
誰もがわかりやすい内容かつ社会通念ではないルールに変更されておりますので、以下で大切なポイントを見ていきましょう。

 

＊契約不適合責任のポイント

売却前に不動産がどのような不動産であるのかをしっかり把握することが契約不適合責任において最も大切なポイントです。
瑕疵担保保険と比べて売主の責任が重くなっている点がありますので、売主の方は特に注意しましょう。

契約不適合責任で問題になるのは、契約内容と建物の状態に相違があった場合です。
多くの場合、契約内容は売買契約書に記されています。
売主側は契約不適合責任が問われるのを避けるためにも、売買契約書に不動産の状態や契約の条件をきちんと記しましょう。

 

□売主が検討すべき契約不適合責任に問われないための注意点を4つご紹介！

1.契約書に売却する不動産の詳細を記載する

契約不適合かどうか判断する材料は、売買契約書です。
契約内容と異なるものを引き渡した場合、契約不適合責任に問われますので、特に中古品を販売する場合は販売するものの状態を明記するように心がけましょう。

2.買主の請求期間の制限を検討する

買主が契約不適合責任を請求できる期間は、原則不適合を知ってから1年以内です。
この規定通りだと買主が不適合に気付くのが遅ければ、契約してから長い時間の経過を経て不適合責任を請求される可能性があります。
そのため、契約不適合責任の通知期間を2年以内にすることがおすすめです。

3.契約不適合責任の免責を検討する

売主が宅建業者ではなく買主が事業者である場合は、特約によって契約不適合責任を免責できます。
買主の様態を見ながら様態によっては、免責を検討してもいいかもしれません。

4.不動産に詳しい弁護士に相談する

瑕疵担保保険から契約不適合責任になったことで、売買契約において契約書の重要度が高まりました。
契約書を作り込むことで、契約不適合責任を問われる可能性を下げられます。
ただ、あまりにも相手にふり内容である場合は無効とされる可能性もありますので、不安な場合は弁護士への相談も視野に入れましょう。

 

□契約不適合責任で買主が持つ5つの権利とは？

1.追完請求

こちらは、買主が想定した完璧な状態になるように請求できる権利です。
契約内容が実際の状態とかけ離れている場合は、そのギャップを0にするまで売主に請求できます。

2.代金減額請求

こちらは追完請求が高額になりすぎる場合や、修理に時間がかかる場合に代金の減額を請求できる権利です。
追完請求か代金減額かの争点は、欠陥を修理できるかできないかになります。
欠陥が修理できない場合は、代金の減額を請求できることを覚えておきましょう。

3.催告解除

追完請求に応じない場合は代金減額を請求できますが、中には代金が減額されても欠陥がある家は買いたくないという方もいらっしゃると思います。
そのような際は、催告解除といって購入を拒否できる権利が認められます。

4.無催告解除

無催告解除とは、売主に催告なしで契約を解除できる権利です。
ただ、これはいつでも請求できる権利ではなく、契約が不履行になる場合に限り認められます。

5.損害請求賠償

こちらは聞き馴染みのある権利ですが、瑕疵担保保険の頃と少し内容が変わっています。
瑕疵担保保険では物件に隠れた瑕疵が見つかった場合、損害賠償を請求できますが、契約不適合責任では売主側の非が認められない場合、損害賠償請求を行うことはできません。

一見すると、瑕疵担保保険の方が損害賠償できる範囲が広いようです。
しかし、契約不適合責任は契約への信頼利益を損なわれた場合や履行利益を失った場合でも損害賠償請求を行えますので、損害賠償請求ができる範囲は広くなっています。

 

□まとめ

契約不適合責任は瑕疵担保保険よりも買主に認められる権利が増え、売主はより契約書の内容と建物の状態に違いがないか確認する必要があります。
買主側は契約内容と建物の状態に相違がある場合は、修理を求める請求や代金を減額する請求などを行えます。

新潟市周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひ当社に一度ご相談ください。
売主様にも買主様にも満足できる不動産取引を目指します。