新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

不動産の売却を考えており、売却にかかる税金について知りたい方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類と課税のタイミング、節税のポイントである譲渡所得について、12点の税金対策をご紹介します。

□不動産売却にかかる税金の種類と課税のタイミングをご紹介！

不動産を売却する際に節税したい場合は、まずは売却時にかかる税金を知ることが必要です。
不動産売却にかかる税金は、印紙税、登録免許税、譲渡取得税、復興特別所得税、住民税の5つです。

印紙税は売買契約のタイミングで課税されます。
登録免許税は引き渡しの際に課税されます。
譲渡所得税と復興特別所得税は、引き渡しの翌年2～3月の確定申告時に課税されます。
住民税は、引き渡しの翌年6月以降から課税されます。

□節税のポイントとなる譲渡所得とは？

節税のポイントとなる譲渡取得について、課税される仕組みや計算方法をご紹介します。
不動産を売却する際に節税するためには、譲渡所得について正しく理解しておくことが重要です。

＊譲渡所得の内容

不動産の売却時に利益が出た場合、その利益に対して所得税がかかります。
利益が出なければ、課税されない場合もあります。

所得税の税率は不動産を所有していた期間によって短期と長期に分類され、いずれも確定申告の際に納税します。
譲渡所得の場合は、売却日の翌日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下か、5年以上かで税率が変わります。
譲渡所得に対して短期譲渡所得税は30パーセント、長期譲渡所得税は15パーセントが課税されます。

＊課税される仕組み

売却価格ではなく譲渡所得に対して課税されます。
節税のためには、譲渡所得を少なくすることがポイントです。

＊譲渡所得の計算方法

所得税の計算方法は、「譲渡所得×税率」です。
譲渡所得の計算方法は、「売却価格－取得費－譲渡費用」です。

＊取得費・譲渡費用とは

取得費とは、不動産の取得にかかった費用です。
例えば、土地やマンションの購入費が該当します。
建物の場合は減価償却費を引いたものが取得費となります。

譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用です。
例えば、不動産業者に支払う仲介手数料は譲渡費用となります。

□12点の税金対策をご紹介！

不動産売却時にかかる税金が大きければ大きいほど、売却する際の負担が増えてしまうため、できるだけ節税したいものです。
不動産売却の際の税金対策をご紹介します。

1.取得費がわかる資料の用意
取得費が不明の場合は、譲渡費用の5パーセントである概算取得費を用います。
概算取得費を用いると譲渡所得が大きくなるため、節税のためには取得費がわかる、購入時の売買契約書を探すことがポイントです。

2.取得費の加算
節税対策の一つとして、取得時の仲介手数料や登録免許税、リフォーム費用などを取得費に加える方法もあります。

3.譲渡費用の計上

売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙代、売却のための修繕費用などが計上できます。

一方で、抵当権抹消費用や引っ越し代などの支出は譲渡費用として認められません。

4.3000万円特別控除の利用

3000万円特別控除を利用すると、譲渡所得が3000万円抑えられます。
一定の要件を満たす、居住用財産と呼ばれるマイホームにのみ適用できます。

5.税率が下がる時期を意識して売却する
所有期間が5年以上だと長期譲渡所得で税率が下がり、節税できます。
また、居住用財産の所有期間が10年以上の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用されます。

6.居住用財産の買換え特例の利用
譲渡所得が3000万円を超える場合は、居住用財産の買換え特例を利用すると、売ったマイホームよりも買ったマイホームの方が高い場合は課税を繰り延べでき、売却時の負担を軽減できます。

ただし、3000万円特別控除とは異なり、税金を先送りしているだけで後から課税されるため、注意が必要です。

7.ふるさと納税の利用
ふるさと納税控除上限額内であれば、住民税から控除および所得税から、寄付合計額から自己負担を控除した額が還元されます。
また、ふるさと納税は住宅ローン控除との併用が可能です。

8.平成21～22年に取得した土地の1000万円特別控除の利用
個人が平成21～22年に取得した土地に適用でき、その年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えるものを譲渡した時に利用できる制度です。
特例を適用することで、譲渡所得を1000万円抑えられます。

9.低未利用土地等の100万円特別控除の利用
一定の要件を満たす不動産の売却価格が500万円以下の場合、特例が利用でき、譲渡所得を100万円抑えられます。

10.相続空き家の3000万円特別控除の利用
「耐震リフォームしてから売却する」、もしくは「取り壊してから売却する」場合、相続空き家の3000万円特別控除を利用できます。

11.相続税納税者の場合は取得費加算の利用
相続税納税者のみ利用でき、譲渡所得から取得費に加算する相続税額を抑えられます。

12.収益物件なら特定事業用資産の買換え特例の利用
特定事業用資産の買換え特例とは譲渡所得の一部を先送りできる特例で、個人が事業用の土地や建物を売却して、一定の要件を満たす事業用資産に買換えた場合に利用できます。

それぞれの特例を利用するためには、適用される要件を知る必要があります。
詳しい要件を知りたい方は、国税庁のホームページで確認することをおすすめします。

当社では不動産売却時のお悩みに対して、お客様の状況に最適な解決策を提案しております。
不動産売却について豊富な知識や経験を持つ専門家を紹介することも可能です。

□まとめ

今回は、不動産売却にかかる税金の種類と課税のタイミング、節税のポイントである譲渡所得について、12点の税金対策をご紹介しました。
それぞれの状況に適用できる税金対策を確実に利用することが節税対策のポイントです。
新潟市周辺で不動産売却にご興味のある方は、当社までお気軽にお問い合わせください。