不動産売却で利益が発生すると譲渡所得税がかかります!

query_builder 2023/06/03

不動産売却を行うと、税金が発生します。

しかし、どのような仕組みで発生するのか、理解している方は少ないのではないでしょうか。
そこで本記事では不動産売却にかかる税金と、節税方法について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

□不動産売却を行うと所得税と住民税がかかります!

不動産を売却して出た利益のことを、譲渡所得といいます。
譲渡所得の金額は、収入金額から不動産の取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
そしてこの譲渡所得に対して計算される税金が、譲渡所得税に当たります。
もし売却によって利益が出なかったのであれば、税金は発生しません。

譲渡所得に対してかかる税金は具体的に所得税と住民税です。

しかし、確定申告で行うのは所得税の申告だけです。
所得税の申告を済ませれば、住民税の申告も終わらせたことになるので、住民税単体で申告する必要はありません。

□所得税と住民税以外にかかる税金には何がある?

不動産売却では所得税と住民税以外税金が発生しないのでしょうか。
実はこれらの他にも印紙税や登録免許税、仲介手数料にかかる消費税が発生します。
それぞれの税金についてもう少し詳しく見ていきましょう。

*印紙税

印紙税は、不動産を売却する際の契約書に印紙を貼り、消印をして納税します。
印紙を貼って消印をすることによって納税するので、印紙を貼らなかった場合は納税しなかったとみなされ、追加の税金が徴収されてしまいます。
印紙税は売却した不動産の価格によって変動し、売却金額が高いほど納税額も高くなります。

*登録免許税

登録免許税とは、不動産売却によって所有者が変わり、登記上の所有者の名義が変更されるときに発生する税金です。
登記に関わる費用には2つあります。

まずは売却時まで住宅ローンが残っていた場合に、抵当権を抹消するための費用です。
これは、基本的に売主が負担します。
次は不動産の所有権の移転や抵当権を設定するための費用で、これは買主が負担します。

抵当権抹消登記には、不動産1つにつき1000円かかります。
ここで、土地と建物は別々の不動産としてカウントされるので、注意してくださいね。
この手続きは重要であるものの、多くの方にとっては複雑で難しいので、司法書士に依頼することが一般的です。
手続きの費用は、手数料を含めておよそ5000円から2万円ほどです。

また、土地の所有権移転登記では、固定資産税評価額の2%の税率で登録免許税が発生します。

*仲介手数料にかかる消費税

不動産会社を通じて不動産を売却する場合がほとんどだと思いますが、この場合仲介手数料と、それにかかる消費税が費用として発生します。
仲介手数料の上限は、売却額の3%に6万円を足した金額です。

もし3000万円の不動産を売却する場合は、3000万円の3%に6万円を足して96万円がかかります。
そしてこの金額に対して消費税で9.6万円が発生します。

□譲渡所得税を控除する方法を解説します!

このように、不動産売却をすると様々な税金が発生しますが、譲渡所得税を控除するためにはどうすれば良いのでしょうか。
ここではいくつかの優遇制度をご紹介します。

1.マイホームの3000万円特別控除

自宅を売却した際、条件を満たせば譲渡所得から最大3000万円を控除できます。
具体的な条件には以下のようなものがあります。

・売却した不動産が自宅である
・過去2年以内にマイホームの3000万円特別控除を受けていない
・売り手と買い手が親子や夫婦のような関係にない
・現在住んでいる、もしくは住まなくなってから3年が経過する前に売却している

2.マイホーム売却時の軽減税率の特例

所有期間が10年を超える自宅を売却した際、条件を満たせば譲渡所得税の税率を14.21%まで引き下げることができます。
この特例は先ほどご紹介したマイホームの3000万円控除と併用できるので、ぜひとも活用したいですね。
具体的な条件には以下のようなものがあります。

・売却した不動産が自宅である
・過去2年以内にマイホーム売却時の軽減税率の特例受けていない
・売り手と買い手が親子や夫婦のような関係にない
・現在住んでいる、もしくは住まなくなってから3年が経過する前に売却している

3.相続空き家の3000万円特別控除

相続した空き家を売却した際、条件を満たすと譲渡所得から3000万円を控除できます。
適用条件は以下です。

・相続した空き家もしくは空き家が建っていた土地を更地にしている
・昭和56年5月31日より前に建てられている
・区分所有建物登記がされている建物ではない
・相続の開始があった日から3年が経過していない
・一定の耐震基準を満たしている

□まとめ

不動産売却にかかる税金には、譲渡所得税や登録免許税、印紙税など多くの税金が発生します。

しかし、控除の条件を満たせば、譲渡所得税を大きく減額できます。
特例の利用を忘れて損してしまわないように、今回ご紹介した特例が利用できるのかどうか、チェックしておいてくださいね。

また、当社は新潟市周辺で不動産売却のサポートを行っておりますので、不動産売却をお考えの方はぜひ相談してくださいね。

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新潟市空き家空き地売却相談窓口

住所:新潟県新潟市東区紫竹3-15-6

電話番号:025-247-3414

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