新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

不動産を売却したいけれどトラブルにならないか心配という方も多いかもしれません。
できることなら問題なく、不動産売却をしたいものです。
そこで今回は、不動産売却でよくあるトラブルとその対策について取り上げるとともに、トラブルを回避するために実行したいことをご紹介します。

□不動産売却のよくあるトラブルとその対策とは？

不動産売却で気をつけなければいけないトラブルを5例ご紹介します。

＊仲介手数料に関して

法律で定められている手数料の上限額は、200万円以下であれば取引額の5パーセント、200万円超え400万円以下であれば取引額の4パーセント、400万円を超えると取引額の3パーセントです。
売却しようとしている不動産と照らし合わせ、必要以上の金額が請求されている場合は注意する必要があります。

また、仲介手数料は売買契約が成立した時と、契約時あるいは決済・引き渡しの2回に分けて支払うことが基本です。
そのため、それよりも前に請求されたとしても支払いの義務はありません。

＊媒介契約に関して

媒介契約のトラブルで多いのが囲い込みです。
囲い込みとは不動産会社が売り手と買い手から仲介手数料を得るために、物件の情報を公開することなく他社からの紹介や問い合わせに制限をかける行為です。
もし囲い込みをされてしまうと他者からの問い合わせが届かなくなるため、買い手がつきにくくなってしまいます。

また、物件が実際の価格よりも安い価格で売却されてしまうこともあります。
囲い込みの多くは売主側が気がつかない限り発覚することが少ないため、被害に遭わないように注意を払う必要があります。

具体的な対策としては、広告を含め不動産会社が売却活動を活発的に行なっているか、価格設定は適切で相場から外れていないかという点に留意すると良いです。
不動産会社に依頼した後も販売活動が適切に行なわれているか、こまめにチェックすることで媒介契約のトラブルを事前に防ぎやすくなります。

＊物件に関して

不動産購入時に、買主によって発見不可能である隠れた瑕疵には注意が必要です。
隠れた瑕疵には、具体的にシロアリ被害や配管の水漏れがあります。
故意や過失がなくとも不動産の瑕疵は売主の責任として、契約不適合責任という民法上の責任が発生します。

法律を巻き込んだ問題にならないためにも、売主は不動産屋や買い手に対して売却物件の情報を正確に伝えなければいけません。

売却前に隠れた瑕疵を発見するためにも、住宅診断を実施する、重要事項説明書等に瑕疵の可能性を記載する、買主に契約前に建物の状況を詳しく伝える、既存住宅売買の瑕疵保険に加入するといった対策が求められます。

＊支払いに関して

契約したにもかかわらず、買主から支払いがされないというトラブルがあります。
理由の1つとして挙げられるのが、ローンの審査が降りる前に売買契約をしたにもかかわらず審査に通らなかったことで残額を支払うことが困難になるというものです。

このようなトラブルが起こらないためにも、売買契約を結ぶ前にローンが組めるのかどうか確認する、ローンが通らなかった場合に売買契約がなかったことになる特約があるので、その契約書の記載と解釈を買主と確認して合意しておくことが大切です。

□トラブルを未然に防ぐには？

トラブルを未然に防ぐ方法を3つ紹介します。

1つ目が、売買契約書で契約解除について確認することです。
不動産売買の際、契約後に何かしらのトラブルが生じると売買契約書に沿って判断がなされます。
解約手付や住宅ローンに関する記載は特に注意して確認しておくと良いです。
売買すると土地によっては様々な解約条件をつけていることもあります。

また、解約条件は買主から売主に対する要望に基づくことが多いため、どこまで許可するのか明確にすることが大切です。

2つ目が、瑕疵に関する法改正を理解することです。
2020年4月に民法が改正されたことにより、不動産の瑕疵は売主の責任として契約不適合責任という民法上の責任が発生することになりました。
理解が難しければ、不動産会社の担当者に相談してみると良いでしょう。

3つ目が、不動産会社に包み隠さず伝えることです。
土地について重要事項があったとしても、売買に不利になるからと黙っていると後々トラブルにつながる可能性があります。

契約が破談になってしまう可能性があることはもちろん、場合によっては損害賠償請求といった大変な事態に陥る可能性もあるので、知っていることはきちんと不動産会社に伝えることが大切です。

□まとめ

不動産売却には仲介手数料の問題をはじめ、多くのトラブルが存在します。
売買契約書を読んだり、法改正について理解したりすることは難しいことかもしれませんが、不動産会社の担当者に相談し、トラブルを未然に防ぎたいものです。

当社では、チラシやネットを活用した仲介売却や不動産売却のご提案など、不動産売却のサポートが充実しております。
新潟市周辺で不動産売却をお考えの方はぜひ一度ご検討ください。