空き家売却で利用できる税制優遇について解説します!

query_builder 2023/09/17

皆さんは空き家を売却すると、税金がかかってしまうことを知っているでしょうか。
かかった税金を素直に支払っていると、コストがかかり過ぎてしまいます。
しかし、特例を利用することで、大きな節税効果が見込めます。

そこで本記事では、新潟市周辺で空き家売却を考えている方に向けて、そもそもどんな税金がかかるのか、利用できる税制優遇は何があるのかについて解説します。

□空き家売却ではどんな税金がかかる?

空き家であっても、不動産の売却で利益が発生した場合には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことで、売却価格から取得費用と売却にかかった費用を差し引いて求められます。

建物の場合は、構造や築年数によって資産価値が減っていくため、これも計算に考慮されます。
譲渡所得に対して、所得税や住民税、特別復興支援税などが発生します。
また、これらの税率は不動産の所有年数によって変わってきます。

基本的に、所有している年数が長いほど税率は小さくなり、5年以下と5年以上で税率が変化します。
売却金額が購入費用よりも安いと、譲渡所得は0円ですから、譲渡所得税は発生しません。

しかし、相続した不動産で、当時の取得費用がどれくらいなのか、わからない場合もあるでしょう。
取得費用が不明な場合は、売却代金の5%を取得費用として計算することになっており、この場合は譲渡所得税が課税される恐れがあります。

□利用できる税制優遇について解説します!

せっかくなら、発生する税金は抑えたいですよね。
そこでここでは、不動産売却で利用できる税制優遇について解説します。

譲渡所得を控除できる制度としておすすめしたいのが3000万円特別控除です。
これは、発生した譲渡所得税を最大3000万円まで控除できる制度のことです。
しかし、この特例を利用するには以下のような条件を満たす必要があります。

・住まなくなってから3年以内に売却すること
・売り買いの関係が親子や配偶者など特別な関係にないこと
・引き渡し前の2年間に同じ特例を利用していないこと
・他の特例を利用していないこと

この特例を利用すると所得税を大幅に軽減できますが、同時に注意点もあります。

それは空き家対策特例の利用についてです。
一部の自治体では、空き家を売却して得た利益を使って、新たな住まいを建てたり、改修に利用したりした場合に固定資産税の特例措置を用意しています。
しかし、この特例を利用するには、空き家が満たさなければいけない条件があります。

また、申請手続きが必要な場合がありますので、あらかじめ自治体に問い合わせをして、確認しておくことが大切です。

加えて、所有期間も正確に把握しておきましょう。
所有期間によって税率が大きく変わります。

□税制優遇を受ける際の注意点を解説します!

空き家売却の税制優遇を受ける際の注意点は以下の3つです。

・相続税の納税を忘れない
・相続から売却までの間に空き家を利用しない
・空き家は耐震リフォームをしないと対象にならないことが多い

それぞれの注意点について、詳しくみていきましょう。

*相続税の納税を忘れない

税制優遇を受けるための売却には3年ほどの猶予があります。
しかし、相続税は相続が始まってから10ヶ月以内に納付しなければなりません。
納付を忘れてしまうと、延滞税が発生してしまうので気をつけてください。
相続税納税用の現金がないという方は、早い段階で空き家を売却して、現金を用意しておくと良いでしょう。

*相続から売却までの間に空き家を利用しない

相続してから売却までの間に空き家を利用してしまうと特別控除の対象から外れてしまいます。
具体的には、居住用として利用したり、事業や賃貸として使用したりすることが挙げられます。

「誰も使っていないのが勿体無いから貸しておこう」と考えて使ってしまうと控除の対象から外れてしまいますので注意してくださいね。

*空き家は耐震リフォームをしないと対象にならないことが多い

税制優遇を受けるためには条件が設定されていることがほとんどです。
その条件として代表的なのが「昭和56年5月31日以前に建築されている」「売却時の耐震基準を満たしている」の2つ。

しかし、これらの2つは矛盾しています。
なぜなら、新しい建築基準法が制定され、施行されたのが昭和56年6月1日で、それ以前に建てられて一度も耐震リフォームがされていない建物は現在の耐震基準を満たしていないからです。

すでに耐震リフォームを行なっている場合は条件を満たしますが、そうでない場合は耐震リフォームをしないと条件は満たしません。

□まとめ

空き家売却で利益を得たら、譲渡所得税が発生します。
しかし、3000万円特別控除を利用すると、大きな節税効果を期待できます。
今回ご紹介した「相続税の納税を忘れない」「相続から売却までの間に空き家を利用しない」「空き家は耐震リフォームをしないと対象にならないことが多い」の3つに注意して、理想の売却活動を実現してくださいね。

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新潟市空き家空き地売却相談窓口

住所:新潟県新潟市東区紫竹3-15-6

電話番号:025-247-3414

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