新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

日本の空き家問題は近年、都市部から地方まで多くの地域で深刻化しています。
空き家を持つ家主にとって、その活用や売却は大きな課題となっています。

しかし、空き家の売却を考える際、単に「売る」という行為だけでなく、税金や法律、さらには経済的な側面など、多くの要因が絡み合います。
この記事では、空き家の売却に関連する税金の問題、利用できる優遇措置、そして売却方法の選択についてご紹介します。

□空き家の売却には税金が発生する？

空き家の売却は、一見単純な取引のように思えますが、実際には多くの要因が絡み合い、複雑なプロセスが必要です。
特に、税金の問題は売却を考える際の大きな要因となります。
売却による利益、すなわち譲渡所得に対して「所得税」と「住民税」が課税されるのがその一例です。
この税金は、家の所有期間によって税率が変動するため、注意が必要です。

具体的には

・所有期間が5年を超える場合: 所得税率15％、住民税率5％
・所有期間が5年以下の場合: 所得税率30％、住民税率9％

さらに、2037年12月31日までの売却には、復興特別所得税として所得税の2.1％が上乗せされる特別な税金が適用されます。
この税金は、特定の期間内に発生する売却にのみ適用されるもので、震災の復興支援を目的として導入されたものです。

また、売却の際には利益の有無にかかわらず、さまざまな税金や手数料が発生します。
例として「印紙税」や「登録免許税」が挙げられます。
これらの税金や手数料は、売却価格や物件の種類、さらには地域によっても異なるため、事前に詳しく調査しておくことが大切です。
専門家のアドバイスを受けることで、これらの税金や手数料を適切に把握し、無駄な出費を避けられます。

□空き家の売却と優遇措置

空き家を相続した後、売却を考える際には、さまざまな優遇措置が利用できます。
特に、相続により空き家となった家屋を譲渡(売却)した場合に、一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」と正式には呼ばれています。

この特例は、日本全国で増加している空き家問題の解決を目指して導入されました。
具体的には、相続したまま放置されている空き家を売却し、更地や住宅地として有効活用することを後押しする目的で制定されています。

譲渡所得の計算方法は以下のようになります。
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 最大3,000万円特別控除

この特例を利用することで、相続人が放置されている空き家の売却を促進し、土地や家屋の有効活用を推進することが期待されています。

しかし、この特例を利用するためには、満たさなければならない要件が多数あります。
それらの要件を満たすことで、最大3,000万円の特別控除を受けられるのです。

この特例を活用することで、空き家の売却にかかる税金の負担を大きく軽減できるため、相続した空き家を売却する際には、この特例の利用・要件を確認することをおすすめします。

□空き家の売却方法とその選択

空き家の売却には、大きく分けて2つの方法が考えられます。
それぞれの方法には、メリットとデメリットがありますので、売主の状況や希望、買主のニーズに応じて選択することが重要です。

＊古家付き土地として売る

この方法は、家を解体せずにそのままの状態で売却するものです。
買主がリフォームや新築を考える場合に適しています。
売主にとっては、解体費用を払わずに済むことがメリットです。

しかし、更地より安い価格設定になりがちで、買い手によっては敬遠する人も。
近隣の物件や土地の価格、地域の需要などを考慮することが重要です。

＊更地にして売る

この方法は、売主が家を解体し、更地として売却するものです。
売主は古家にかかる税金や修繕費用、保険料といった維持管理費を払う必要がなくなるメリットがあり、買主には新築をすぐに始められるといったメリットがあるため、この方法を選ぶ方が多いです。

しかしながら、解体費用として、木造住宅であれば3.1〜4.4万円前後/坪、鉄骨住宅であれば3.4〜4.7万円/坪、RC住宅で5〜8万円/坪程かかります。
また、売れない期間が長く続いてしまうと、翌年の固定資産税を支払わなければなりません。
その際の固定資産税は建物にかかる分の税金は減少しますが、土地にかかる税金は最大で4倍ほど増える可能性があります。

どちらの方法を選ぶかは、売主の希望や費用、買主のニーズによって異なります。
適切な方法を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。

□まとめ

空き家の売却は、一見シンプルに見えるものの、背後には多くの複雑な要因が隠れています。
税金の問題や優遇措置の存在、売却方法の選択など、様々な要素を総合的に考慮する必要があります。
この記事を通じて、空き家の売却に関する基本的な知識や注意点を知っていただければ、幸いです。
最後に、空き家の売却を検討する際は、専門家の意見やアドバイスを求めることを強くおすすめします。
税金や法律の専門家、不動産業者との連携を深めることで、よりスムーズで有利な売却を実現できるでしょう。

当社は、お客様からの急なご相談にも柔軟に対応することが可能です。
新潟市周辺で不動産に関してお困りのことがあれば、まずはお気軽にご相談ください。