新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

新潟市在住で「不動産売却をしたいけれど、どの業者を選べば良いのだろう」と悩んでいる方はいませんか。
不動産売却に関連するトラブルにおいて、業者とトラブルに発展する場合が多いです。
そこで今回は、業者とのトラブル事例や業者選びのポイントを紹介します。

□トラブル事例について

まずは、売却者と業者間で発生するトラブルの原因と解決方法を紹介します。

＊仲介手数料のトラブルについて

不動産業者の中には、違法な仲介手数料を請求する業者がいます。
そのため、払い終わった後で仲介手数料の金額をめぐってトラブルに発展する場合があります。
ただし、仲介手数料は法律で定まっており、それ以上の請求はできません。

法律では、200万円以下の金額では取引額の5パーセント、200万円超400万円以下であれば取引額の4パーセント、400万円超は取引額の3パーセントと定められています。
具体例で確認しましょう。

仮に1000万円の不動産の取引を行なったとします。
その場合、200に0.05、200に0.04、600に0.03を乗じて算出され、36万円と出されます。
ここに消費税が加わった金額までしか法律上請求できません。
請求される仲介手数料がこれを超えなければ問題は無いと言えます。

中には、仲介手数料を期間限定で無料にしたり、値引きを行ったりする業者がいます。
その物件の状況やその会社の評判を確認して決めましょう。
そして、こまめな連絡のやり取りが行える業者であれば、スムーズに進めます。

また、仲介手数料は不動産売買契約が決まってから支払います。
契約が決まってない段階や専属媒介契約期間が過ぎた後に支払う義務はありません。
悪徳業者であれば請求を迫ってくる場合もあるため注意しましょう。

＊広告料のトラブルについて

これは賃貸物件に多く見られるトラブルですが、広告料の実費を請求してくる業者がいます。
法律では、依頼者の依頼によって広告を売った場合はその金額を請求できる、とされています。
そのため、自分が広告の依頼しない限りは支払う必要はありません。

悪徳業者の場合は言葉巧みにこの法律を説明します。
広告料と名目を打ってきた場合には、法律では義務がないことを主張しましょう。
また、不動産業者とのやり取りを紙面に残すのもトラブルを回避するコツです。

＊売らないトラブルについて

最後は、一般的には「囲い込み」と呼ばれるトラブルで、物件を売らずに自社で安く売る方法のことです。
不動産売却には3つの種類がありますが、専属専任媒介契約で売却を急いでいるときに頻繁に見られます。
売却者から広告を打つ依頼を受けるまで不動産の広告活動を行わず、広告の費用をもらってから活動を始めます。
焦る気持ちを悪用する業者であるため、注意しましょう。

解決法は、良い業者を見つけることと、事前に買い手を見つけておくことです。
信頼できる業者を見つけた場合、広告活動を一生懸命行ってくれ、心配することなく終えられます。
また、事前に買い手を見つけた場合は希望額で売りやすくなります。

□業者選びのポイントについて

続いては、良い業者選びのポイントをいくつか紹介します。

まずは、行政処分情報や免許番号で業者をふるいにかけることです。
国土交通省が出している「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」を利用すると、不動産業者が過去に行政処分を受けたかどうかがわかります。
行政処分を受けている場合は必ず悪徳業者というわけではありませんが、基準にはなるでしょう。

このサイトを利用するときは社名や期間などで検索でき、行政処分の内容や処分の種類が確認できます。
仮に処分を受けていても、だいぶ前だったり、あまり重くないと感じたりする場合は選んでも良いでしょう。

また、免許番号を調べて、宅地見物取引業の免許を持っているか確認しましょう。
免許番号はホームページや名刺に記載されています。
免許を確認と同時に、その会社の歴史も確認しながら、安全な会社か知りましょう。

続いては、直近の販売実績があるかの確認です。
一戸建ての場合は中古の一戸建て、マンションの売却であれば中古マンションの売却実績があるか確認しましょう。
直近の取引がある場合は2つのメリットがあります。

1つ目は、顧客を既に抱えている可能性があることです。
直近で売却活動を行っていた場合、そのエリアにはまだ物件を決めてない人がいる可能性が高いです。
購入検討者が多くいれば、売却後すぐに内覧に来てもらい、検討してもらえるでしょう。

2つ目は、売却ノウハウが蓄積されていることです。
販売実績があれば、そのエリアの資産価値や周辺施設、交通利便性などに詳しい場合が多いです。
営業のときにこれらをうまく盛り込めば売れやすくなるでしょう。

□まとめ

今回は、不動産売却におけるトラブル事例と業者選びのポイントを紹介しました。
不動産売買にはトラブルがつきものであるため、まずは良い業者選びが大切です。
そのためには、過去に処分を受けるようなことをしていないか、直近で販売活動をしていたかなどを確認しましょう。