新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

新潟市在住で不動産売却を検討している方はいませんか。
「不動産売却の経験が少なく、どういった流れで売却を行うのかわからない」と悩んでいる方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産売却の流れや手続きを紹介します。

□流れについて

不動産売却は8つのステップで構成されており、それぞれのステップについて解説します。

1つ目は、売却相談です。
売却方法は依頼者の事情やスケジュールによって変わります。
そのため、まずは不動産会社に売却を検討していると伝えましょう。

2つ目は、査定や物件の調査を行います。
不動産の売却は「どのくらいの価値があるのか」を知ることからスタートします。
査定では、市場の動向やエリア特性、周辺の成約事例・売出事例などから決めるため、依頼者自身では難しいです。
専門家に依頼して査定価格を算出しましょう。

3つ目は、媒介契約です。
査定価格から売却するかを決めた後、公示価格や路線価などの公的データ、依頼者の要望をもとに売り出し価格を決めます。
同時にどのように売却活動を行うかも決めます。
価格だけでなく、不動産会社の売却活動も考慮に入れて媒介契約を結びましょう。

4つ目は、売却活動の準備です。
媒介契約を終えたら、売却活動の準備を始めます。
不動産を売却するいうことは、その不動産が「商品」になるということです。
購入検討者の購買意欲を高めるために、細かい掃除や想定される質問の回答の準備を行いましょう。

5つ目は、売却活動です。
ネットに掲載したり、チラシを配ったりして売却活動を行い、購入希望者を募ります。
そこで初めて見学希望者が現れるため、実際に物件を見てもらいます。
自分が購入希望者だった場合、どのような対応だと買う気になるのか考えて内覧時に対応しましょう。

6つ目は、購入申し込みと契約です。
買主が決まったら、購入申込書を書いてもらい、価格や引き渡しについて調整を行います。両者間で合意に至った場合、正式な売買契約を結びます。
必要な書類が多くあるため、この流れを知っておき、事前に準備できるものは手元に置いておきましょう。

7つ目は、契約売買後の手続きです。
売却物件をローンで購入している方は抵当権を抹消する手続き、公共料金の精算、引っ越しなどを行います。
買主に安全に引き渡せる状態にしましょう。

8つ目は、残代金決済と引き渡しです。
契約通りに物件が引き渡されるか確認します。
残代金を受け取りと同時に物件を引き渡し、売却が終わります。

以上が売却活動は終わりますが、大まかな流れがお分かりになったのではないでしょうか。
流れを知っておくことで、次に何をする必要があるかわかり、売却活動がスムーズに行えます。
この流れは何度も確認しましょう。

□相続不動産の売却について

相続した不動産の売却を検討している方もいるでしょう。
相続を行った場合は流れが少し変わります。

最初に相続形態を決め、相続人を決定しましょう。
相続の形態は、資産を売却して現金化する「換価分割」、1人が所有する代わりに他の相続人に金星を渡す「代償分割」、不動産を複数人で所有する「共有分割」があります。
換価分割を行う場合のみ売却手続きを行います。

売却する場合、所有者名義の変更を行います。
不動産売却は、正式に代理人を立てない限り、物件の名義人しか売却できません。
そのため、名義を変更する、つまり相続登記を行う必要があります。
相続したときに自動で行われるものではないため注意しましょう。

以降の流れは上で説明した通りで、売却相談や査定を行います。
しかし、必要書類は名義人全員分必要であるため、そこだけは注意しましょう。

不動産が売却されたら、代金の分割を行います。
場合によっては予想よりも高く売れたり、低く売れたりすることがあります。
事前に分配方法を決めていない場合はトラブルに発展する可能性があるため、分割方法について事前に分割する全員の合意を得てから行いましょう。

□注意点について

最後は、相続した不動産を売却するときに注意することを紹介します。
それは、相続税です。

一般的に、相続税は不動産や預金を相続したときに発生する税金です。
相続税は、遺産総額から基礎控除分等を差し引いた残り額にかかりますが、平成27年度以降、基礎控除が「600万円に法定相続人の人数を乗じて出された値と3000万円の合計」に引き下げられました。
そのため、以前は対象から外れていた人も対象になるケースが増えました。

また、優遇措置の存在も覚えておきましょう。
これを受けるためには死亡したことを知ってから10ヶ月以内に、相続人全員で遺産をどのように分けるのかを記した「遺産分割協議書」を作成し、税務署に提出します。
この優遇措置を利用すると、遺産相続から各種優遇措置と基礎控除額を差し引いた額に相続税がかかるため、安くなります。
忘れずに行いましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却の流れと相続不動産の売却の流れ・注意点を紹介しました。
相続した不動産の売却を検討している方は、一般的な売却の流れとは少し違う点に注意が必要です。
自分が売却する不動産はどういった不動産かを知り、不動産売却を行いましょう。