新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

この記事をご覧の皆様は、不動産の売却査定をお考えでしょう。
高額な買い取りであるため、どうやって売却査定価格が決められるのか、あらかじめ理解しておきたい方も多いでしょう。
今回は、新潟市にお住まいの方に向けて不動産売却の査定について分かりやすくご説明します。

□不動産の査定方法をご紹介！

不動産仲介会社が行う売却査定は、最終的に不動産を売却するか否かを決断するための重要な判断材料です。
不動産仲介会社が行う売却査定方法は、簡易査定と訪問査定の2種類の方法があります。
これら査定方法の詳細内容をご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

＊簡易査定（机上査定）

簡易査定は机上査定とも呼ばれ、机上で売却査定価格の算出が完結する方法になります。
建物面積や土地面積、築年数等の不動産の個別情報と、周辺の取引事例や公示価格などの情報を参考にして、売却査定価格を算出します。
電話やメールなどで不動産情報を伝えるだけなので、手軽に売却査定を依頼できます。
不動産の売却を検討し始めた方や所有している不動産の大まかな売却価格が気になる方にお勧めの査定方法と言えます。

＊訪問査定（詳細査定）

訪問査定とは、査定を依頼された不動産へ直接伺い、現地確認や調査を行って売却査定価格を算出する方法で、詳細査定とも呼ばれています。
訪問査定は簡易査定で行う査定に加え、建物の経年劣化具合や設備の状況、日当たり、周辺環境などを現地で確認したり、調査したりします。
さらに行政庁や法務局などで各種法規制やインフラ状況を調査し、あらゆる視点から不動産売却に与える影響を念頭に、総合的に査定価格を算出します。
訪問査定は、調査項目が多数あるため算出に数日必要になりますが、不動産の売却の意志が固い方には、売却査定価格がより正確な訪問査定をお勧めします。

□査定時の注意点を紹介します！

査定を依頼する際は、これからご紹介する4つのポイントに注意すると良いでしょう。

1つ目は、必要な書類が揃っているか確認することです。
必要な書類をあらかじめ揃えておくことで不動産査定をスムーズに進められます。
基本的には、本人確認書類、物件の登記済権利書、固定資産税納税通知書、公図、壁芯面積が分かる資料（マンションの場合）を揃えておけば問題ないでしょう。
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書等もあれば用意すると良いでしょう。

これらの書類は、査定時の正確な査定結果に非常に役立つので、揃えていないと不動産会社の方は正確な売却査定価格を算出できません。

2つ目は、修繕の必要性がある不具合や瑕疵はないか確認することです。
不動産を売却する時は、不動産の不具合や瑕疵があるか不動産会社に伝える必要があります。

不動産に不具合や瑕疵がある場合、売却査定価格が下がってしまいますが、しっかりと不動産会社に伝えておかないと後々トラブルに発展してしまう可能性があります。
例えば、不動産に不具合や瑕疵について伝えず契約書に記載されていなければ、不動産の売却以降、売主は契約不適合責任を負う場合があります。
契約不適合責任とは、買主から売主に修繕や減額などを要求できる権利で、一般的に売買契約書に「引渡しから1年間」の期間を設けて取り交わします。

3つ目は、リフォームやハウスクリーニングの必要性があるか確認することです。
2つ目のポイントと内容は共通しますが、リフォームやハウスクリーニングの必要があるか把握しておくことも非常に大切です。

ただし、リフォームやハウスクリーニングが無駄になってしまう場合もあります。
当然、売却するにあたり不動産の状態は良い方が良いですが、買主が購入後に間取り等のリフォームをしたり、壁紙などを好みのデザインに変更したりする可能性もあります。
リフォーム費用は、基本的に売却価格に上乗せできないので、無駄な出費を増やしてしまう結果になる場合があります。
リフォームを行った方が良いのか、行うのであれば費用をどの程度かけるのかは、プロの目で判断してもらうことをお勧めします。

4つ目は、土地や一戸建ての場合ですが、境界線が明確になっているか確認することです。
一戸建てや土地の売買では、境界線についてのトラブルが絶えません。
手間がかかるため、仕事等で忙しい方は、少なくとも境界線が明確になっているか、トラブルになりそうな部分はないかだけでも把握しておきましょう。
境界線に特に問題のないことが分かれば、査定時間の短縮にもなります。

□価格査定についてご説明します！

不動産の売却価格は、一般的に取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つを組み合わせて算出されています。

取引事例比較法は、査定している不動産と条件が近似した不動産の過去の取引事例を探してこれらを比較する方法です。
原価法は、今建っている建物と同じ建物をもう一度建てた時に必要となる費用を計算して、その価格から建物の老朽化等を考慮して算出する査定方法です。
原価法は、一戸建ての建物部分を査定する時に最適です。
収益還元法は、その不動産の将来の収益力を予測し、それに基づいて査定する方法で、一般的に投資用不動産（アパート）などの査定に用いられます。

不動産の売却価格の算出方法についてはご説明しましたが、基本的に不動産の売却価格は不動産会社によって全く異なります。
査定価格が不動産会社によって異なるのには、大きく2つの理由があります。

1つ目は、比較する物件の違いによって異なってしまう場合です。
取引事例比較法や原価法、収益還元法を用いた算出方法は、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルで定められており、大半の不動産会社が利用しています。
査定価格が異なるのは、この価格査定マニュアルを利用する際の比較する事例物件の選び方で変わってしまうためです。

2つ目は、不動産会社の事情や戦略が反映されて異なってしまう場合です。
売主がどのように依頼するかによって査定価格を変更することがあります。
例えば、複数の会社に査定を依頼している場合などは、契約を結んでもらえるよう高めに査定価格を設定します。

また、高めの査定価格にすると売るのに時間がかかる場合が多く、逆に低めの査定価格にすると早く売れても高く売れるチャンスを逃すことになります。

□まとめ

本記事では、不動産の査定方法や注意すべきポイント、査定価格の設定に関する内容を詳しくご説明しました。
当社はお客様のご要望に合わせた提案を提供しますので、お気軽にご相談ください。
新潟市の不動産に関するお悩みは何でもご相談ください。