新潟市東区の不動産売却でで培った豆知識などを共有 | 会社ブログ

「不動産経営をしたいが、ローンの組み方に関する知識がない」
新潟市周辺で、このようなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、ローンの組み方について解説します。
不動産経営を行ってみたい方はぜひ参考にしてみてください。

 

□不動産経営におけるローンの組み方について

ローンを借りて不動産を経営する流れは、以下の三段階で進行します。
まず、金融機関から融資をしてもらい、不動産を購入をします。
次に、不動産を入居者に貸します。
最後に、家賃収入を受け取ります。

ローンを組む際に注意が必要なこととして、適切な融資を受ける必要があると言えます。
収益のみを見て戦略的にローンを組むことを怠ると、融資が失敗するリスクも生まれます。
しかし視点を逆にして考えると、適切なローンを組むことは、早期返済など様々なメリットをもたらしてくれます。

もう一つ注意しておきたいものが、「レバレッジ効果」です。
もともとレバレッジとは「てこの原理」のことで、これを投資に置き換えて、「少ない資金で大きな利益を得ること」をレバレッジ効果と言います。
具体的に、不動産経営においては、各種金融機関から借り入れを行い不動産を購入し、少額の手元資金から大きな利益を目指します。

最後に、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを解説します。
住宅ローンとは住宅を購入する際に必要なローンですが、不動産投資の際に組むローンと多くの相違点があります。
ここでは主な3つの相違点を解説します。

1つ目は、住宅ローンの返済原資はローンを受ける個人の収入であり、不動産投資ローンの返済原資は賃貸収入という点が異なります。

2つ目は、融資金額と返済利率も異なります。
住宅ローンの場合、融資金額の上限は収入の5～8倍、年利は0.5％～2.0％ほどです。
一方で、不動産投資ローンの場合、融資金額の上限は収入の10～20倍、年利は1.5％～4.5％ほどとなっています。
ここで、年利の比較的低い住宅ローンを利用して不動産を購入することは不正となるため、注意しましょう。

3つ目は、融資を受ける際の審査内容です。
住宅ローンでは、個人の情報が融資審査の基準です。
具体的には、年収、貯蓄金額、勤続年数、他社からの借入、金融自己など、個人の信用や返済能力に関する情報が見られます。
一方で、不動産投資ローンでは、個人の情報に加え、物件の情報も審査基準です。
具体的には、家賃設定、過去の物件売買履歴、物件のエリアや築年数など収益に関わる情報が審査対象となります。

 

□不動産経営を行うためのローンの組み方について

次に、審査の流れを解説します。
まずは申し送りの手続きが必要となります。
その後、審査になりますが、書類準備には手間がかかります。
審査機関に提出する書類は3か月以内に準備したものであれば良いため、あらかじめ必要書類を用意しておきましょう。

審査においては、土地の価値の高さ、信用性、事業の計画性が見られます。
金融機関によっては審査が通る場合もありますので、審査が通らなかった場合は経過の見直しと金融機関の変更も視野に入れると良いでしょう。

 

□金融機関の探し方について

金利の目安を知り、金融機関を探すと良いでしょう。
一般的には、メガバンクの金利は約1％～、地方銀行は約2～3％、信用金庫や商工中金は約3～4％、ノンバンクは約4％～となっています。
もちろん、金利が低い金融機関ほど審査は厳しくなる傾向があります。
自分の返済計画を考慮しつつ、銀行選びを行う必要があります。

 

□ローンを返済するために気を付けたい5つの注意点について

1つ目は、長期的な空室を生まないようにする点です。
空室が長引くほど、当然収入は低くなってしまいます。
満室の状態を目指すことで、ローン返済がしやすくなります。

2つ目は、修繕費用を計画に組み込んでおく点です。
不動産は都市が経つにつれリフォームが必要となってきます。
建物の状態から、あらかじめ修繕費用やリフォーム代を計算しておくと良いでしょう。

3つ目は、入居者に家賃を滞納した場合の説明をしておく点です。
家賃滞納は、ローン返済の観点からも大きな問題です。
契約段階で、入居者に、家賃滞納した場合の対応について説明しておくようにしましょう。

4つ目は、節税対策です。
不動産を「減価償却」で計上することが、節税対策として挙げられます。
また、不動産と他の仕事の利益を損益通算することで、不動産事業が赤字の場合も節税することができます。

5つ目は、不動産の資産価値は一般的には下落するという点です。
そのため、修繕のためにお金を用意しておく必要があります。

 

□まとめ

今回は、不動産経営を行いたい方向けに、ローンの組み方やそこでの注意点を解説してきました。
適切な借り入れや準備を行うことは、不動産で失敗しにようにするだけでなく、大きな利益をもたらすことにもつながります。
ローンの流れと注意点をしっかり押さえておくようにしましょう。